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房地产调控不应“误伤消费”

时间:2019-12-07 13:28:27来源:中国新闻网 作者:佚名

  房地产调控不应“误伤消费”

  越是复杂多变的局面,越需要理性、睿智的声音。

  原房改课题组组长、中房集团公司前董事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏呼吁:

  • 要警惕’房地产调控’中出现的‘逆市场化’倾向,即从供给侧阻碍市场化,强制要求提高房屋‘自持率’,从需求端阻碍市场化,顽固‘限购’阻碍居民购房。

  • 我们应该看到房地产投资对经济拉动作用已经非常明显,我们需要坚持房改的市场化方向,用房地产业推动中国经济的持续快速增长。

  • 地方政府有一个误区,越是调控房地产,越是减少供地,这些都是不正确的。内地学习这种土地制度的结果就是高房价、高地价,最后买房人不得不分担这个结果,这已经在经济上造成了后果。所以要认清问题的危害,中国这么大一个国家,不能每个城市都建成香港的模式,要走出单一的香港模式,按照城市规划用地指标,合理增加土地供应,科学扩大城市规模。特别是要增加城市住宅建设用地规模。房地产就是因为用地过少造成地价过高,人为的推动房价上涨。

  房地产调控如何才能顺应“市场规律”?

  全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平举例说明:

  • 一旦把市场的情况讲清楚了,实际的供求数据呈现给市场,市场的投资者自然会做出明智的抉择。例如,一旦购房者看到,北京的购房者利用贷款买两套房、三套房的人占到 60%、70% 。那一部分投资者就会采取谨慎购房的策略。即使是从事房地产投资赚差价的人,一看市场投机的人越来越多,那他也会变得特别谨慎。

  在背离经济规律的行为中,“一刀切”最为突出。

  笔者在《房地产调控须谨防“一刀切”、过犹不及》一文中指出“一刀切”在房地产调控中非常突出:

  • 全面限制房地产企业融资。由于房地产行业是高度依赖融资的行业,对于房地产企业融资“一刀切”限制,在事实上导致“一城一策”政策根本无法实现。一些地方虽然没有实施限购,但融资的一刀切导致房地产企业全面陷入困境。

  • 对不同性质的房地产缺乏合理区分。例如,当前形势下,消费是经济增长的最重要支柱,而消费的活跃离不开购物中心这样的“商业地产”支撑。但在一刀切的思维下,商业地产也遭遇同样的“资金困境”难以正常发展。这样的做法显然不利于提振消费的国家战略,也阻碍了人民对美好生活的向往。

  11 月 29 日“中国经济增长新空间——第十二届(2019)中国人民保险·中国经济媒体高层峰会”上,王永平也提出类似看法:

  • 在坚持“房住不炒”的背景下,由于商业地产本身具备一定的商业属性,所以应该把商业地产剥离出来。

  王永平剖析了房地产企业融资的“体制困境”:

  • 房地产企业拿钱越来越困难,无论是信贷、信托、发债,多为国企等大型企业拿到,民营企业现在以借到钱为荣,至于钱贵不贵则是次要的问题。一边是前门(贷款渠道)越来越紧,一边后门(资产变现)是堵着的。

  • 我们城市化与证券化不同步,商业地产是证券化的重要主体,但是因为税收或政策问题,其证券化之路暂时不通,房地产商经常挂在嘴边的就是 REITs 。

  王永平认为商业地产有特殊意义:

  •香港海港城,一年的租金就有 110 多亿,而东方广场虽然没有产权,但是每年的租金收益也很高。预计未来越来越多的地产商会往商业地产转型,特别是往持有型物业转型。

  • 对于商业地产来说,总体而言,由于融资渠道受限,销售渠道不畅,使得商业地产的经营者面临钱少的窘境。那么,比如说用 REITs 的方式,大家到上边去买股票,把经营权和所有权分离,这就能形成良性互动。

  • “房住不炒”这个里面有一个问题没有把商业地产剥离出来。由于商业地产本身具备一定的商业属性,因此在进行房地产调控的过程中,建议应该把商业地产剥离出来,应该对商业地产进行区别对待。

  笔者非常赞同。无论从中国经济转型还是从中美贸易战大局出发,消费在当前都具有极端重要性。因此,2018 年 9 月中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出:

  • 消费是最终需求,既是生产的最终目的和动力,也是人民对美好生活需要的直接体现。加快完善促进消费体制机制,增强消费对经济发展的基础性作用,有利于优化生产和消费等国民经济重大比例关系,构建符合我国长远战略利益的经济发展方式,促进经济平稳健康发展;有利于实现需求引领和供给侧结构性改革相互促进,带动经济转型升级,推动高质量发展,建设现代化经济体系;有利于保障和改善民生,实现经济社会发展互促共进,更好满足人民日益增长的美好生活需要。

  虽然电商近年来爆发式增长,但消费不可能脱离“实体体验”。因此,发达的商业中心是当前提升消费的重要“突破口”。《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出:

  • 推动闲置的传统商业综合体加快创新转型,通过改造提升推动形成一批高品位步行街,促进商圈建设与繁荣。

  因此,在房地产调控中对商业地产区别对待,是稳定消费、落实中央提升“消费对经济发展的基础性作用”之要求的必须。

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